Drees & Sommer: Nachhaltigkeit und Optimierung im Gebäudebestand

Gebäude von heute sind die Kunden von Morgen
Von Petra Grünendahl

Bausubstanz aus den 1950er-, 1960er- oder 1970er-Jahren. Foto: Petra Grünendahl.
„Wenn Sie hier aus dem Fenster schauen: Das sind alles Sanierungsobjekte. Die Frage ist nicht ob, sondern wann“, erklärte Diplom-Ingenieur Frank Kamping, Associate Partner am Kölner Standort von Drees & Sommer. „Hier“ ist in der Kölner Innenstadt. Solche Gebäude aus den 1950er-, 1960er- und 1970er-Jahren finden sich aber in jeder größeren Stadt: in Deutschland, im Ruhrgebiet und auch in Duisburg. Viele Immobilien in unseren Städten sind in die Jahre gekommen und bräuchten dringend eine Sanierung und Modernisierung.
Bausubstanz aus den 1950er-, 1960er- oder 1970er-Jahren. Foto: Petra Grünendahl.
„Es gibt zwar die eine oder andere Fassade mit einen Wärmedämmverbundsystem, aber das haben Firmen gemacht, die einfach nur Dämmstoffe verkaufen wollten“, berichtete Kamping. Diese Dämmstoffe aus den frühen Jahren der „energetischen Sanierung“ sind heute Sondermüll. Spätschäden auch an der Gebäudesubstanz seien mitunter ganz erheblich: Schimmelpilzbildung oder die Versottung* von Mauerwerken könnten auch gesundheitliche Auswirkungen haben. Für eine nachhaltige Sanierung, die letztendlich sogar Kosten spart, brauche es, so der Experte, einen konzeptionellen Ansatz, der sämtliche Prämissen von der Bausubstanz bis zum Energiebedarf berücksichtige. „Beim Bauen im Bestand erlebt man immer wieder Überraschungen, aber es macht natürlich Spaß, insbesondere historische Bauaufgaben zu begleiten“, so Kamping. Als Beispiel führte er die Generalsanierung des Polizeipräsidiums in Düsseldorf an, welches wie das Polizeipräsidium in Duisburg aus den frühen 1930er-Jahren stammt, allerdings sogar unter Denkmalschutz steht.

 

Diplom-Ingenieur Frank Kamping, Geschäftsführer der Kölner Niederlassung von Drees & Sommer. Foto: Petra Grünendahl.
Drees & Sommer berät Immobilieneigentümer und Bauherren im Gebäudemanagement sowie bei der Planung von Neubauten und Sanierung. Ziel ist der nachhaltige Neubau oder die kosteneffiziente Sanierung, die modernsten technischen und ökologischen Standards entspricht und sich durch einen wirtschaftlichen Umgang mit Ressourcen und Energie auszeichnet. Das international tätige Beratungs- und Planungsunternehmen hat nachhaltiges Bauen seit den 1980er-Jahren auf dem Programm. Zunächst nur als Beratung, aber: „Uns wurde klar, dass nur das Projekt zu managen nicht Ziel führend ist“, so der Diplom-Ingenieur. „Man muss sich mit den Gebäuden auseinander setzen und mit Simulationswerkzeugen ihren Energiebedarf zu ermitteln. Damit wir in die Inhalte von Gebäuden eingreifen konnten, übernahmen wir schließlich mehr und mehr auch die Planungsaufgaben“, beschrieb der Diplom-Ingenieur Versorgungstechnik den Aufbau von erweiterten Kompetenzen bei Drees & Sommer und die Expansionsstrategie, in diese Aufgabenbereiche hinein zu wachsen.

 

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Die Projekte von Morgen stehen schon: Neues Leben für alten Baubestand

Das Polizeipräsidium Düsseldorf stammt aus den frühen 1930er-Jahren und steht unter Denkmalschutz. Foto: Petra Grünendahl.
Schließlich wurde vor allem die „Optimierung im Bestand“ ein ganz großes Thema, denn Fortschritte in Energie-Effizienz und Nachhaltigkeit von Immobilien lassen sich nur erzielen, wenn auch im Gebäudebestand saniert wird: „Das haben wir schon vor zehn Jahren als etwas Eigenes erkannt: Wir kriegen die Nachhaltigkeitsziele nur hin, wenn Gebäude nach und nach saniert werden.“ – „Die Neubauquote bei gewerblichen Gebäuden liegt zurzeit bei einem Prozent im Jahr: Das ist viel zu niedrig!“, so der Experte. „Wir bräuchten mindestens das Doppelte, um die Energiefresser – und das sind diese alten Gebäude bis in die 1970er-Jahre hinein – zu eliminieren: Klimaanlagen, unhygienische Luftbefeuchter, ungedämmte Fassaden und einfach verglasten Fenster kosten viel Energie.“

 

Das Polizeipräsidium Düsseldorf stammt aus den frühen 1930er-Jahren und steht unter Denkmalschutz. Foto: Petra Grünendahl.
Man könne natürlich immer überlegen: Baut man so etwas neu? Oder will man diese mitunter historische Substanz in den Städten erhalten? In der engen Bebauung der Innenstädte bieten sich Abriss und Neubau nicht immer an. An mancher Stelle würde man heute keine Baugenehmigung mehr bekommen für das, was dort schon steht (Bestandsschutz). Zumal Abriss und Neubau mehr Ressourcen und Energie benötigen als eine Revitalisierung, die auch unter diesem Gesichtspunkt deutlich nachhaltiger sein kann. Neben einer energetischen Sanierung und dem Einbau modernster Technik kann man die Gebäude auch optisch durch eine Neugestaltung der Fassaden modernisieren. „Mit diesen Maßnahmen kann man im Bestand ein neues Gebäude schaffen.“

 

Das Dreischeibenhaus neben dem Schauspielhaus in Düsseldorf wurde 1957 bis 1960 erbaut und in den Jahren 2012/2013 grundlegend saniert und revitalisiert. Foto: Petra Grünendahl.
Zu seinen Highlights an Revitalisierungen zählt Frank Kamping neben dem Polizeipräsidium auch das Dreischeibenhaus in Düsseldorf. Erbaut wurde das markante Hochhaus nach Entwürfen der Architekten HPP zwischen 1957 und 1960 für die Phoenix Rheinrohr (ab 1964 Thyssen). Als thyssenkrupp 2010 seine Hauptverwaltung im thyssenkrupp-Quartier in Essen konsolidierte, wurde das Gebäude an einen Investor verkauft. Völlig veraltet waren Klimatechnik und technische Ausstattung, so dass das denkmalgeschützte Gebäude vor einer Neuvermietung umfassend saniert und modernisiert werden musste. Zusammen mit den Architekten HPP hat Drees & Sommer die Revitalisierung geplant: „Über Machbarkeitsstudien haben wir uns überlegt: Wie kann man die Immobilienuhr in diesem Gebäuden zurück drehen? Für welche Nutzung soll es am Markt positioniert werden?“ Ziel der umfassenden und tief greifenden Revitalsierung 2012/2013 war die Nutzung durch viele unterschiedliche Mieter, die entsprechend kleinteiligere Zuschnitte von Büroflächen brauchten als der Thyssen-/thyssenkrupp-Konzern als Gesamtnutzer des Gebäudes. Heute entspricht es modernsten Standards technischer und energetischer Gebäudeausstattung, was rasch zu einer vollständigen Vermietung aller Flächen führte. Unter anderem zog Alltours 2014 vom Innenhafen weg ins Dreischeibenhaus.

 

 
Revitalisierung bietet Chance auf Neupositionierung am Markt

Das Dreischeibenhaus in Düsseldorf wurde 1957 bis 1960 erbaut und in den Jahren 2012/2013 grundlegend saniert und revitalisiert. Foto: Petra Grünendahl.
„Selbst wenn man Gebäude nur mit einer Fassaden-Dämmung energetisch sanieren will, braucht man einen gründlichen Fahrplan für Bauphysik und Energieansatz“, erklärte Frank Kamping. Das biete großes Potenzial für die angestrebte CO2-Reduzierung, werde aber meist nur auf Handwerker-Ebene gemacht statt auf einem Energiemanagement-Level mit einem ganzheitlichen Ansatz. Überwiegend den Neubauten ist es zu verdanken, dass der Energieverbrauch in Gebäuden immer weiter runter gegangen ist über die Jahre: „Da sind wir Weltmeister! Wir machen die Dinge immer effizienter, wir müssen jetzt aber auch sehen, dass wir auch Bestandsimmobilien rezirkulierbar** machen“, so der Immobilien-Experte. Es tut sich allerdings noch ein weiteres Problem auf, wenn man an Immobilien im Bestand geht: Es wurden früher massiv Schadstoffe verbaut wie Asbest, Mineralfaser oder PCB, um hier nur ein paar Beispiele zu nennen. Die gilt es zu identifizieren, auszubauen und fachgerecht zu entsorgen: Vollständig, wenn das Gebäude abgerissen soll, oder – bei einer Sanierung – alles, was nicht verkapselt ist (und damit keine Gefahr für Gebäude-Nutzer darstellt).

 

Das Dreischeibenhaus in Düsseldorf wurde 1957 bis 1960 erbaut und in den Jahren 2012/2013 grundlegend saniert und revitalisiert. Foto: Petra Grünendahl.
Viel Energie ist in bestehenden Gebäuden gebunden: In Form von Material und dem Aufwand des Baus. Dieses Gebäude weiter zu nutzen, ist nachhaltiger als Abriss und Neubau. „Dazu muss man sich aber auch anschauen: Ist die Marktpositionierung noch richtig? Ist die Immobilie unter Marktgesichtspunkten überhaupt sanierungsfähig?“, brachte der Revitalisierungs-Fachmann weitere Aspekte ins Spiel. Was damals mit niedrigen Geschosshöhen gebaut wurde, entspreche heute nicht mehr dem Standard, wo lichte Höhen gefragt sind. „Da beraten wir: Wie sind die Sanierungspotenziale? Mit welchen Budgets können wir arbeiten? Lohnt sich das überhaupt?“ Denn außer Gebäudeschadstoffen wird auch Brandschutz bei einer Sanierung zum Thema. Da müsse man überlegen: Was kann man da überhaupt noch verwerten. Oft würden solche Gebäude bis auf dem Kern zurück gebaut und wieder neu aufgebaut, erzählte Kamping. Wichtig sei auch, Architekten für die Gebäude-Gestaltung mit einzubinden: „Da werden aus der alten Grundsubstanz dann ganz neue Bauten.“

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Bausubstanz aus den 1950er-, 1960er- oder 1970er-Jahren. Foto: Petra Grünendahl.
In vielen Fällen seien Gebäude-Nutzer die treibende Kraft für eine Sanierung: „Es zieht, die Fassade ist klapprig, die Klimaanlage funktioniert nicht mehr richtig, es fehlen Digitalisierungsmöglichkeiten“, zählte der Immobilien-Planer auf. Das mindere die Attraktivität einer Immobilie und mache Investitionen für den Eigentümer interessant.
Günstig und langlebig, aber nicht nachhaltig: Fassadenplatten aus Asbestzement. Foto: Petra Grünendahl.
„Bei Machbarkeitsstudien stellen wir dann auch fest, welche Instandhaltungsstaus dort ohnehin bestehen. Wir beraten da nicht nur Einzeleigentümer, sondern auch institutionelle Anleger, die ganze Portfolios haben, wie man am besten sanieren kann.“ Und: „Manchmal bezieht man auch die Mieter in die Revitalisierungsstrategie ein: Wir vereinbaren neuen Mietpreis, setzen aber dafür auch Sonderwünsche um.“ Vor allem eines sollten Immobilieneigentümer beachten, so Kamping: „Der Anspruch an revitalisierte Immobilien ist nicht geringer als an Neubauten. Wer da zu kurz springt, nur eine ‚Revitalisierung light’ macht, hat hinterher kein wettbewerbsfähiges Produkt gegenüber einem Neubau.“

 
Cradle to Cradle (C2C)*** macht Investition nachhaltig

Bausubstanz aus den 1950er-, 1960er- oder 1970er-Jahren. Foto: Petra Grünendahl.
Großes Thema beim „Cradle to Cradle“-Designprinzip ist die Nachhaltigkeit der bereits investierten Energie beim Bau: Beton ist in der Herstellung unheimlich energieintensiv, so dass es ein großer Gewinn ist, wenn der entkernte Rohbau eines Objektes stehen bleibt. „Und auf die Gestaltung solcher Revitalisierungsobjekte haben sich mittlerweile auch gute Architekten spezialisiert“, betonte Frank Kamping. „Uns als Drees & Sommer treibt der Gedanke einer ‚blue City’, die sich ökologisch und ökonomisch rechnet: Innovation mit bestmöglicher Rendite.“ Eine Revitalisierung könne ganze Stadtquartiere nachhaltig aufwerten.

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Hier geht es zu unserem Artikel „Drees & Sommer: Nachhaltiges und innovatives Bauen – Wenn Gebäude Rohstsoff-Depots und recycling-fähig werden“.

 

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Drees & Sommer
Drees & Sommer mit Hauptsitz in Stuttgart ist ein international tätiges Unternehmen für Beratung, Planung und Projektmanagement im Bau- und Immobiliensektor. Das Unternehmen mit rund 4.000 Mitarbeitern an 46 Standorten weltweit wurde 1970 gegründet. Seit Anfang der 1980er-Jahre organisiert sich Drees & Sommer im Partnermodell mit eigenen Gesellschaften an den Standorten und für Schwerpunktbereiche bzw. Expertenteams. Die Partnergesellschaften agieren als Tochtergesellschaften unter der Holding Drees & Sommer SE (Societas Europaea), einer partnergeführten Europäischen Aktiengesellschaft. Anteilseigner der SE sind aktive und ehemalige Führungskräfte. Das macht die Drees & Sommer-Gruppe unabhängig von Dritten wie (externen) Investoren. Im Jahr 2019 generierte das Unternehmen einen Konzernumsatz von über 500 Mio. Euro mit unterschiedlichsten Dienstleistungen für 4.250 Bauprojekte weltweit. Kunden sind private und öffentliche Bauherren sowie Investoren.

 
Fünf der Standorte mit rund 300 Mitarbeitern befinden sich in Nordrhein-Westfalen: Köln, Aachen, Düsseldorf, Dortmund und Münster. „Düsseldorf hat sich aus Köln heraus entwickelt“, so Kamping, seit 2015 Geschäftsführer der Generalfachplanung in Köln / Düsseldorf, „aber wir haben festgestellt: Das sind ganz unterschiedliche Märkte: Das Büro-Segment ist in Düsseldorf viel größer, auch der Anteil der Developer ist höher als in Köln.“ Aachen lebe von der Nähe zur RWTH, erklärte Kamping. Dortmund entstand aus dem Verbund zum Ruhrgebiet und Münster ist Universitätsstadt. Der Schwerpunkt für Planung liege aber immer noch in Köln, von wo aus er mit seinem Team das RAG-Gebäude betreut habe, erzählte der Geschäftsführer. Beraten und managen sei von allen Standorten möglich. „Wir haben mittlerweile in Düsseldorf eine eigene Planungsabteilung, denn für das integrierte Planen – wir nennen es „integrated Design“ – brauchen wir spezielle Teams.“ Das bedeute dann eine Planungsmannschaft ab 25, 30 Leuten an dem jeweiligen Standort.

 
„NRW ist ein großer Standort mit Tradition. Wir sind homogen von den Gesamtstrukturen, verfügen über eine breite Kundenlandschaft von universitärer Lehre und Bildung über Immobilienbesitzer und -gesellschaften (Property Companies), Investoren oder die öffentliche Hand bis hin zum Wohnungsbau.“ Und er hob hervor: Hier – in NRW und im Ruhrgebiet – gebe es Transformationsprozesse in der Energiebranche (RWE, Eon, Inogy), die „wir begleiten möchten.“ Dazu zähle auch im Ruhrgebiet der Strukturwandel wie bei der Zeche Zollverein in Essen oder beim Phoenixsee in Dortmund: „Auch das Projekt Phoenixsee haben wir mit Entwicklungsmanagement und Infrastrukturplanung begleitet. Das ist schon ein Aushängeschild in der Größenordnung.“
www.dreso.com

*) Versottung von Mauerwerk = Durchdringung mit Wasser, Teer und Säuren.
**) rezirkulierbar = recycling-fähig, Kreislaufwirtschaft.
***) Cradle to Cradle (C2C) = engl. „von Wiege zu Wiege“, sinngemäß „vom Ursprung zum Ursprung“, ein Ansatz zur konsequenten Kreislaufwirtschaft.

Hier geht es zu unserem Artikel „Drees & Sommer: Nachhaltiges und innovatives Bauen – Wenn Gebäude Rohstsoff-Depots und recycling-fähig werden“.

 
© 2021 Petra Grünendahl (Text)
Fotos: Petra Grünendahl

 

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