Wohnraum und Flächenentwicklung in Duisburg: GEBAG zieht positive Bilanz für 2021

Bestand durch Modernisierung attraktiv halten und bezahlbaren Neubau-Wohnraum schaffen

Ein wichtiger Baustein des Erfolges war auch in 2021 wieder die Modernisierung des eigenen Wohnungsbestandes. Um die Häuser und Wohnungen sowohl energetisch als auch im Hinblick auf Komfort und Optik auf den neuesten Stand zu bringen, hat die GEBAG im vergangenen Jahr rund 31,5 Millionen Euro investiert. Das rechnet sich nicht nur hinsichtlich der positiven Auswirkungen auf die Quartiere, sondern schlägt sich auch in den Leerstandszahlen nieder: So lag die Leerstandsquote im Dezember 2021 bei 5 Prozent (ein leichter Anstieg um 0,3 Prozentpunkte). Das Gros dieser Wohnungen befand sich in der Sanierung. Die Quote bei den rein marktbedingten Leerständen lag zum Jahresende bei 0,9 Prozent (Vorjahr: 0,7 Prozent).

 
Im Rahmen einer Pressekonferenz zog GEBAG-Chef Bernd Wortmeyer eine durchweg positive Bilanz für das Geschäftsjahr 2021 der GEBAG. Der Jahresüberschuss der kommunalen Duisburger Wohnungsgesellschaft lag 2021 bei über 10 Millionen Euro und damit über 5,4 Millionen Euro über dem Ergebnis des Vorjahres. Der vergleichsweise hohe Überschuss ergibt sich im Wesentlichen aus der Auflösung der Rückstellung für das noch aus dem Erweiterungsbau Museum Küppersmühle stammende Gerichtsverfahren in Höhe von 3,9 Millionen Euro. Abzüglich dessen liegt der Jahresüberschuss bei rund 6,6 Millionen Euro.

 

Die Eigenkapitalquote konnte aufgrund des hohen Ergebnisses erneut leicht erhöht werden, von 9,9 Prozent im Vorjahr auf 10,3 Prozent. Auch der Trend der anhaltend hohen Investitionstätigkeiten der GEBAG hielt im vergangenen Jahr an: Wurden im Jahr 2020 59,6 Millionen Euro investiert, so lag die Höhe der Investitionen in 2021 bei 66,5 Millionen Euro. Die Tochtergesellschaft GEBAG Flächenentwicklungsgesellschaft mbH hat zudem 24,1 Mio. Euro investiert.

 
Um die vielfältigen Aufgaben zu bewältigen, braucht die GEBAG weiterhin ein starkes Team: 18 neue Mitarbeiter wurden 2021 eingestellt – somit haben sich im letzten Jahr 204 Mitarbeiter um die Geschäfte der GEBAG gekümmert. Die Anzahl der Mitarbeitenden hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht erhöht – das lag zum Teil an ausgelaufenen Qualifizierungsmaßnahmen für sechs Quartiershelfer, aber auch an abgelaufenen Zeitverträgen und Kollegen, die in den Ruhestand gegangen sind. 46 Mitarbeiter waren 2021 in Teilzeit beschäftigt, sieben befanden sich in der Ausbildung.

 
Die GEBAG erwirtschaftete mit ihren über 12.500 Wohnungen in 2021 ein Ergebnis von knapp 7,7 Millionen Euro. Das Ergebnis im Bereich der Bestandsbewirtschaftung ist damit im Vergleich zum Vorjahr minimal um 2,6 Prozent gestiegen.

 
Modernisierung: Den Bestand fit für die Zukunft machen
Neben diversen Einzelmodernisierungsmaßnahmen standen im Jahr 2021 insbesondere drei Projekte im Fokus:

• Im Mai startete die GEBAG die umfassende Modernisierung zweier Mehrfamilienhäuser aus den 1950er-Jahren in Wanheimerort. Die Maßnahme erfolgt in zwei Bauabschnitten, der erste begann im Mai, der zweite startete wenig später Mitte August. Die Planung der Modernisierung der Objekte „Am Bahndamm 16-18“ stammt vom Oberhausener Architekturbüro MADAKO. Die gesamte Modernisierungsmaßnahme wird im bewohnten Zustand durchgeführt, was ein hohes Maß an Sensibilität und Kommunikation im Vorfeld und während der Bauarbeiten erfordert. Die Modernisierung ist voraussichtlich Anfang 2023 abgeschlossen, das Investitionsvolumen liegt bei rund 6,35 Millionen Euro.



• Die bereits im Sommer 2019 begonnene Modernisierung der denkmalgeschützten Straußsiedlung in Neudorf wurde im Jahr 2021 fortgeführt: Im März 2021 wurde der erste Teilbauabschnitt fertiggestellt und die ersten 20 Wohnungen in der Straußstraße 10–18 und in der Nibelungenstraße 94 werden an die neuen Mieter übergebe Die Wohnungen sind frei finanziert und werden zu einem Quadratmeterpreis von 7 Euro vermietet. Weitere elf Wohnungen werden im Zuge des zweiten Teilbauabschnittes modernisiert. Die Arbeiten haben im September 2021 begonnen. Das Investitionsvolumen für die gesamte Modernisierungsmaßnahme in Neudorf liegt bei rund 8,4 Millionen Euro.



• Im Citywohnpark in Hochfeld haben im vergangenen Jahr die ersten praktischen Arbeiten begonnen: Im Januar ist der Startschuss für den ersten Bauabschnitt gefalle Die ersten drei Gebäude (Musfeldstraße 66, 68 und 70) mit insgesamt 70 Wohnungen wurden eingerüstet, die alten 70er-Jahre- Fassadenplatten demontiert und entsorgt. Es folgte die Erneuerung aller Fenster und die Abdichtung der Dachflächen. Die neue Fassadendämmung und die neuen Fassadenplatten wurden ab September über den Jahreswechsel 2021/22 hinaus montiert.

 
Neubau-Offensive geht weiter

Ein weiterer wichtiger Baustein im Jahr 2021: der Bereich Neubau, in den die GEBAG rund 26,5 Millionen Euro investiert hat. Die im Jahr 2019 angekündigte Neubauoffensive wurde im vergangenen Jahr fortgesetzt: 133 neue Wohnungen (davon 112 öffentlich gefördert) wurden fertiggestellt, ebenso wie eine Kita. Zum Ende des Jahres 2021 befanden sich weitere 152 Wohnungen im Bau, auch hier war mit 101 Einheiten der Großteil öffentlich gefördert.

 
In Neudorf stellte die GEBAG nach rund 17 Monaten Bauzeit den Neubau in der Grabenstraße fertig. Entstanden sind auf 1.267 Quadratmetern Wohnfläche insgesamt 17 freifinanzierte Wohnungen, die zwischen 55 und 130 Quadratmetern groß sind. Der Mietpreis liegt bei 8,50 Euro pro Quadratmeter, die neuen Bewohner zogen zum April ein. Die Planung für den Neubau stammt vom Duisburger Architekturbüro Druschke und Grosser, die GEBAG hat rund 4 Millionen Euro investiert. Teil der Neubaumaßnahme war auch die Errichtung eines Quartiershauses, das von den Mietern genutzt werden kann – die Fertigstellung erfolgte ebenfalls im vergangenen Jahr.

 
Meilenstein für die Vierlinden-Höfe: In der Klimaschutzsiedlung im Stadtteil Walsum wurde das erste Bauteil fertiggestellt. Im Oktober konnten die ersten 13 Wohnungen in der Beckstraße 2 bezogen werden. Es folgte zudem die Fertigstellung von 24 weiteren Wohnungen in den Häusern Goerdelerstraße 24a und 24b. 33 dieser Wohnungen sind öffentlich gefördert und kosten 5,55 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, in den freifinanzierten Wohnungen sind es 8 Euro pro Quadratmeter. Die Gesamtinvestition lag bei 9,3 Millionen Euro.

 
Kitas sind fester Bestandteil des Neubau-Portfolios der GEBAG. In Neuenkamp, auf dem Grundstück Paul-Rücker-Straße / Benediktstraße, wurde Anfang 2021 nach rund einjähriger Bauzeit ein zweigeschossiger Neubau mit über 1.200 Quadratmetern Fläche für eine Kindertagesstätte mit Familienzentrum und das Jugendzentrum „Die Insel“ fertiggestellt. Das Investitionsvolumen lag bei 4,4 Millionen Euro (zzgl. Erwerbskosten). Der Neubau entstand in direkter Nachbarschaft zur alten Kita, die im Anschluss an die Fertigstellung abgerissen wurde.

 
Weitere Fertigstellungen im Jahr 2021

• Veilchen-/Nelkenstraße, Neumühl: zwei Mehrfamilienhäuser mit 22 öffentlich geförderten Wohnungen
• Hubertusstraße, Homberg: Mehrfamilienhaus mit 14 Wohnungen
• Uhlenbroicher Weg, Großenbaum: Mehrfamilienhaus mit 19 Wohnungen (16 öffentlich gefördert, drei freifinanziert). Mietbeginn zum Jahresstart

 
Ende Juni begann der Abriss zweier Mehrfamilienhäuser in der Friedenstraße in Hochfeld. Die Gebäude hatte die GEBAG im Mai 2020 mit Fördermitteln des vom NRW-Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung initiierten Modellvorhabens „Problemimmobilien“ angekauft. Im Rahmen der umfassenden Aufwertung des gesamten Stadtteils Duisburg-Hochfeld wird die GEBAG die freigewordene Fläche überplanen. Keimzelle der Gesamtentwicklung soll die Umnutzung des Theisen-Geländes werden.

 
Im Januar fiel der Startschuss für ein besonderes Neubauprojekt: In der Weseler Straße in Marxloh entsteht bis zum Herbst 2022 das „Bunte Haus der Lebenshilfe“, das neben einer Kindertagesstätte auch Wohngruppen und therapeutische Angebote beherbergen wird. Die Lebenshilfe bietet hier künftig auf über 2.000 Quadratmetern Fläche auf fünf Etagen sechs verschiedene Angebote aus den Bereichen Therapie, Betreuung und gemeinschaftliches Wohnen. Die Planung für das Gebäude stammt vom Duisburger Architekturbüro dd Planquadrat Architekten GmbH, die GEBAG investiert rund 5,6 Millionen Euro.

 
Weitere Neubau-Projekte, die in 2021 gestartet sind:

• Ulmenstraße, Rumeln-Kaldenhausen (Gelände der ehemaligen Fröbelschule): zwei Mehrfamilienhäuser, 33 öffentlich geförderte Wohnungen
• Verdistraße, Neudorf: 22 öffentlich geförderte Wohnungen in drei Mehrfamilienhäusern
• Kita „Am Alten Angerbach“: die ersten Arbeiten für die fünfgruppige Kita beginnen

 
Flächenentwicklung nimmt verstärkt Fahrt auf

Die Flächenentwicklung ist neben der Bestandsbewirtschaftung das zweite Kerngeschäft der GEBAG. Mit Projekten wie 6-Seen-Wedau, dem Technologie-Quartier Wedau-Nord oder der Entwicklung des Geländes Am Alten Güterbahnhof arbeitet die kommunale Wohnungsgesellschaft aktiv an der Zukunft der Stadt Duisburg.

 

„Aus dem Güterbahnhof werden die Duisburger Dünen“ – das war die wohl größte Schlagzeile aus dem Bereich Flächenentwicklung im Jahr 2021. Der im Sommer 2020 begonnene städtebaulich-freiraumplanerische Wettbewerb für die 30 Hektar große Fläche unmittelbar südlich des Hauptbahnhofs fand im März 2021 seinen Abschluss: Die interdisziplinär besetzte Jury kürte den Entwurf der „Duisburger Dünen“ der Berliner Büros CKSA Christoph Kohl Stadtplaner Architekten und Fugmann Janotta und Partner mbH zum Sieger. Diese Entscheidung spiegelte auch die Meinung der Duisburger Bürger wider, die sich im Rahmen der Online-Bürgerbeteiligung intensiv und mit vielen Ideen eingebracht hatte. In einem abschließenden Online- Voting auf der Projekt-Website wurde von den Usern der Entwurf der „Duisburger Dünen“ zum klaren Favoriten gekürt. Die Online- Bürgerbeteiligung wurde im September außerdem mit dem polis award 2021 in der Kategorie „Kommunikative Stadtgestaltung“ ausgezeichnet.

 

Auch bei 6-Seen-Wedau, dem größten Stadtentwicklungsprojekt in NRW, wurde ein wichtiger Meilenstein erreicht: Die Vermarktung an Investoren begann. Im März wurden rund 200 vorgemerkte Investoren angesprochen, zwei Baufelder im Quartier „Neue Gartenstadt“ werden ihnen angeboten. Die Vergabe der Baufelder erfolgte über ein kombiniertes Konzeptvergabe- und Bieterverfahren. Die Jury traf ihre Entscheidung im Herbst, daraufhin begannen Kaufvertragsverhandlungen mit Investoren, die im März 2022 abgeschlossen wurden.

 

Zum Jahresende folgte noch ein weiterer Wettbewerb: Für ein Baugrundstück im „Quartier Am Wasserturm“, dem nördlichsten der vier Quartiere, führte die GEBAG einen Architektenwettbewerb als einstufiges, nichtoffenes Verfahren durch. Die GEBAG plant den Bau von rund 150 Wohnungen, davon rund 60 Prozent öffentlich gefördert, außerdem sind weitere Nutzungen und Wohnformen wie Co-Working-Spaces oder Mehrgenerationenwohnen möglich. Im Rahmen eines Bewerbungsverfahrens haben sich im Vorfeld 15 Büros aus Deutschland und Europa für den Wettbewerb qualifiziert. Die Jury zum Wettbewerb kürte den Siegerentwurf im April 2022.

 

Und auch die Entwicklung des zukünftigen Technologie-Quartiers Wedau-Nord hat in der zweiten Jahreshälfte wichtige Schritte nach vorn gemacht: In der September-Sitzung des Rats der Stadt Duisburg stand die neue städtebauliche Rahmenplanung des Frankfurter Büros AS+P Albert Speer und Partner auf der Tagesordnung. Im Oktober unterzeichneten die Stadt Duisburg, die Uni Duisburg-Essen und die GEBAG FE eine gemeinsame Absichtserklärung für die gemeinsamen Ziele der Entwicklung des Technologie-Quartiers.

 
Resümee und Ausblick

„Das Jahr 2021 war insgesamt sehr erfolgreich für die GEBAG“, so GEBAG- Geschäftsführer Bernd Wortmeyer im Rahmen der Bilanz-Pressekonferenz. „Doch die Welt um uns herum hat sich verändert, die Rahmenbedingungen, die auch unser Handeln für Duisburg bestimmen, haben sich in den letzten Monaten entscheidend gewandelt.“

 
Dazu gehören neben dem Ukraine-Krieg, der anhaltenden Corona-Pandemie und der steigenden Inflation natürlich auch Themen wie die Sorge um die Energieversorgung, ein anhaltender Material- und Personalmangel im Handwerk und enorme Kostensteigerungen in fast allen Bereichen, die unmittelbar Einfluss auf die weitere Planung der GEBAG haben.

 
Bernd Wortmeyer stellte klar: „So wie wir in 2021 geplant haben, wird es nicht weitergehen. Die GEBAG wird ihre geplanten Neubau- und Modernisierungsvorhaben neu überplanen und auf den Prüfstand stellen müssen.“

 
GEBAG

Die Duisburger Gemeinnützige Baugesellschaft AG (GEBAG) wurde 1872 gegründet und zählt zu den ältesten Baugesellschaften Deutschlands. Seit 2012 ist die heutige GEBAG Duisburger Baugesellschaft mbH mit aktuell 12.577 Wohnungen mit insgesamt über 821.000 Quadratmetern Wohnfläche, mit 145 Gewerbeeinheiten und 16 Kindergärten das größte Immobilienunternehmen der Stadt. Sie bietet rund 35.000 Duisburgern ein Zuhause: Bezahlbar und in einer guten, zeitgemäßen Qualität. Die GEBAG ist das kommunale Immobilienunternehmen der Stadt Duisburg und beschäftigt über 200 Mitarbeiter. Seit fast 150 Jahren prägt sie die Gestaltung und Entwicklung der Stadt Duisburg maßgeblich mit. Soziales Engagement in und für Duisburg wird hier großgeschrieben. www.gebag.de
Duisburger Gemeinnützige Baugesellschaft AG (GEBAG)
Fotos: Gebag (5), Daniel Koke (3), Madako (1), Bettina Osswald (1), CKSA-Fugmann Janotta Partner (2). Albert Speer+Partner (1), Petra Grünendahl (1)

 

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