Gebag zieht positive Bilanz für 2022, warnt aber vor Knappheit von bezahlbarem Wohnraum

Trotz Mieterhöhungen: Gebag bleibt
einer der günstigsten Anbieter am Markt
Von Petra Grünendahl

„Im Gegensatz zu privaten Wohnungsunternehmen müssen wir keine Gewinne an Aktionäre oder Eigentümer ausschütten. Damit können wir mit unseren Überschüssen die Eigenkapitalbasis der Gebag stärken“, bilanzierte Geschäftsführer Bernd Wortmeyer. Seit er im Jahr 2014 das Ruder bei der damals arg in Schieflage geratenden Wohnungsbaugesellschaft übernommen hatte, hat die Gebag jährlich stabile Jahresüberschüsse erwirtschaftet, die im Unternehmen verblieben ein starkes Fundament bilden. Damit sieht Wortmeyer das Unternehmen gut gerüstet für die Herausforderungen der kommenden Jahre, die nicht nur die Gebag und Duisburg, sondern ganz Deutschland und Europa betreffen. Dazu zählen Energiewende und Klimawandel ebenso wie sich ändernde Lebens- und Arbeitswelten: „Darauf müssen wir uns einstellen“, so Wortmeyer.

 

In der Bilanzpressekonferenz gaben Gebag-Chef Bernd Wortmeyer, Oberbürgermeister Sören Link und Bruno Sagurna als Aufsichtsratsvorsitzender Auskunft zum Geschäftsjahr 2022 und laufende Projekte. Von den 8,4 Mio. Euro Plus im Jahresabschluss entfiel 4,9 Mio. Euro auf das Tagesgeschäft. Der Rest stammte aus einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung (2 Mio. Euro) sowie aus dem Verkauf von Anlagevermögen (1,5 Mio. Euro). Bei einer Bilanzsumme von 726,79 Mio. Euro 2022 betrug die Eigenkapitalquote 12,6 Prozent (nach 11,9 Prozent von 664,86 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2021). Sowohl Sören Link als auch Bruno Sagurna bekräftigten die gute Entscheidung des Stadtrates, der städtischen Tochtergesellschaft nach dem Küppersmühlen-Desaster 2014 finanziell einen Neuanfang zu ermöglichen: „Mit der Gebag haben wir einen Partner an unserer Seite, der unsere Wohnungs- und Sozialpolitik ebenso unterstützt wie eine Stadtentwicklung in unserem Sinne“, freute sich Duisburgs OB. Neben der Schaffung und Instandhaltung von bezahlbarem Wohnraum hob er hier die Entwicklungsprojekte am Alten Angerbogen und 6-Seen-Wedau hervor, die Duisburgern ebenso wie Auswärtige locken.

 

Steigende Baukosten (15 Prozent im Vergleich zum vergangenen Jahr, 40 Prozent im Vergleich zu 2019) und steigende Zinsen machen die notwendigen Modernisierungen im Bestand ebenso wie Neubauten teuer. Im Gegensatz zu privaten Wettbewerbern zieht sich die Gebag jedoch aus diesen Maßnahmen nicht zurück, sind sie doch nötig, um den Bestand attraktiv zu halten. Und obwohl auch die Gebag mitunter die Mieten moderat erhöhen muss: „Die Mieterfluktuation geht zurück“, so der Gebag-Chef. Schließlich sind die Mieten im Vergleich zu anderen Wohnungsunternehmen günstig. Allerdings werde man um weitere Mieterhöhung nicht rum kommen: Gestiegene Zins- und Personalkosten schlagen hier ebenso zu Buche wie höhere Baukosten und die allgemeine Inflation. Allerdings, so Wortmeyer, hätten Mieterhöhungen in Duisburg ihre Grenzen: „Wohnraum muss bezahlbar bleiben.“

 

 
 
Gebag ist „vollvermietet“

Der Wohnungsbestand ist zu fast einem Viertel öffentlich gefördert, unterliegt also der Sozialbindung. Gute drei Viertel der Wohnungen sind frei finanziert, brauchen also keinen Wohnberechtigungsschein. Bei einer Leerstandsquote von 2,8 Prozent sind lediglich 0,5 Prozent (65 Wohneinheiten) marktbedingt. Weitere 288 Wohnungen (2,3 Prozent) werden gerade modernisiert. Das gilt als Vollvermietung. Insgesamt sind die Neuvermietungen seit Jahren rückläufig (2022: 7,4 Prozent). Von den 1.071 Neuvermietungen im vergangenen Jahr gingen 222 Wohnungen an Geflüchtete aus der Ukraine. Rund 26 Mio. Euro investierte die Gebag 2022 in Neubauten: Von den 119 Wohneinheiten sind 59 öffentlich gefördert. In diesem Jahr sind es 35 Mio. Euro für 135 Wohneinheiten (davon 127 Sozialwohnungen). Allerdings stößt auch die Gebag hier an Grenzen: Die Mieterträge müssen einerseits für das städtische Wohnungsbau-Unternehmen ökonomisch vertretbar sein (also auch die gestiegenen Kosten abbilden), andererseits aber auch für die Menschen in Duisburg bezahlbar bleiben. Gebag-Chef Wortmeyer befürchtet, dass es auch in Duisburg zu einer Wohnungsknappheit kommen könnte. Der Mietwohnungsbau sei angesichts gestiegener Zinsen und steigender Baukosten fast vollständig eingestellt. Anstelle von Neubau-Nettomieten von 10,62 Euro pro Quadratmeter müsste die Gebag jetzt 16,87 Euro nehmen: „Die bekommen Sie in Duisburg nicht!“

 

In Modernisierungen und Instandhaltungen investierte die Gebag im vergangenen Jahr über 42,56 Mio. Euro (2021: 41,34 Mio. Euro). Der City-Wohnpark kann dank erhöhter Fördergelder vom Land weiter modernisiert werden. Problematischer ist die Sanierung der denkmalgeschützten Straußsiedlung in Neudorf: Hier legt die Gebag aus wirtschaftlichen Gründen eine Pause ein. Positive Effekte der Modernisierungen im Bestand: Von 2015 bis 2022 sank der CO2-Ausstoß der modernisierten Gebäude von 39 kg CO2 auf 22,4 kg CO2 je Quadratmeter Wohnfläche. Bis zur Klimaneutralität muss die Gebag noch viel Geld in die Hand nehmen, welches sie aber – gerade in Duisburg – nicht auf die Mieten umlegen kann: „Hier brauchen wir sehr viel mehr Fördergelder.“ Mit der Urban Zero Projektgesellschaft und der Projektgesellschaft Urbane Zukunft Ruhr ist die Gebag an Gesellschaften beteiligt, die in Ruhrort und Hochfeld die Lebensqualität der Menschen verbessern soll. „Wir wollen dazu beitragen, Duisburg zu einer der lebenswertesten Städte in der Metropole Ruhr zu machen: Mit einer besonders beispielhaften Wohn- und Lebensqualität und zur Blaupause für eine neue nachhaltige Urbanität“, sagte der Gebag-Chef.

 

 
 
Neue Geschäftsfelder mit ersten Erfolgen

Erst wenige Jahre alt ist die Gebag-Tochter Gebag Flächenentwicklung GmbH (Gebag FE). Hier bündelt die Gebag seit 2020 die Flächenentwicklung für Areale wie Am Alten Angerbogen, 6-Seen-Wedau, Wedau-Nord und die Duisburger Dünen. Gab es in früheren Jahren wegen der notwendigen Erschließungskosten und Investitionen erst einmal negative Ergebnisse, konnte die FE 2022 nun durch die Erlöse von Flächenverkäufen an Investoren einen positiven Jahresabschluss erzielen. „Wir haben zum Beispiel mittlerweile ein gute Drittel der Flächen auf 6-Seen-Wedau verkauft“, so Wortmeyer. Auch um den Rest macht er sich keine Sorgen: „Wir sind nicht unter Zeitdruck.“

 

Engagiert ist die Gebag mittlerweile im Bereich Geschäftsbesorgungen für die Stadt Duisburg: „Wir bringen hier die notwendigen Kompetenzen und das Know-how mit, die man andernorts erst einmal aufbauen müsste“, begründete Bernd Wortmeyer. Zu diesem Bereich zählt zum Beispiel das Sondervermögen Kinder- und Jugendbereich Duisburg (SVK), die Schulbaugesellschaft Duisburg GmbH oder auch die Duisburger Stadionmanagement GmbH (DSM), die die MSV-Arena bewirtschaftet und damit auch für die anstehende Dach-Sanierung verantwortlich ist. Mit der Auflösung des Immobilienmanagement Duisburg (IMD) werden wohl weitere Immobilien in Form eines Sondervermögens dazu kommen, um die sich die Gebag künftig kümmern wird.

 

 
GEBAG

Die Duisburger Gemeinnützige Baugesellschaft AG (GEBAG) wurde 1872 gegründet und zählt zu den ältesten Baugesellschaften Deutschlands. Seit 2012 ist die heutige GEBAG Duisburger Baugesellschaft mbH mit aktuell 12.609 Wohnungen mit insgesamt über 824.000 Quadratmetern Wohnfläche und mit 151 Gewerbeeinheiten das größte Immobilienunternehmen der Stadt. Sie bietet rund 35.000 Duisburgern ein Zuhause: Bezahlbar und in einer guten, zeitgemäßen Qualität. Die GEBAG ist das kommunale Immobilienunternehmen der Stadt Duisburg und beschäftigt über 200 Mitarbeiter. Seit über 150 Jahren prägt sie die Gestaltung und Entwicklung der Stadt Duisburg maßgeblich mit. Soziales Engagement in und für Duisburg wird hier großgeschrieben. www.gebag.de

 
© 2023 Petra Grünendahl (Text)
Fotos: Petra Grünendahl, Infografiken: Gebag

 
 

  Bernd Wortmeyer, Bruno Sagurna, Gebag, GEBAG Flächenentwicklungsgesellschaft mbH, Oberbürgermeister Sören Link, Stadtentwicklung